Η ΓΓΔΕ προειδοποιεί - Νέες παγίδες κρύβει ο φόρος υπεραξίας - Προσοχή στις ημερομηνίες των συμβολαίων και στην πώληση τακτοποιημένων αυθαιρέτων

Τεράστιες παγίδες που οδηγούν απλούς πολίτες, ιδιοκτήτες ακινήτων, να φορολογηθούν σαν να ήταν… επιχειρήσεις και να πληρώσουν φόρο 26% για «κέρδη» που, στην πραγματικότητα, δεν έχουν, αφού πολλοί ξεπουλάνε όσο-όσο για τα ακίνητα που έχουν στο όνομά τους για να γλιτώσουν από τον ΕΝΦΙΑ, κρύβουν οι οδηγίες που δίνει στις εφορίες η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων, για την εφαρμογή του νέου Φόρου Υπεραξίας.

Με εγκύκλιο Σαββαΐδου που έδωσε χθες στη δημοσιότητα η ΓΓΔΕ, επανέρχεται στο προσκήνιο το θέμα της φορολόγησης των πολιτών σαν να ήταν… εταιρίες, με συντελεστή φόρου εισοδήματος 26%, για όσους πουλήσουν τρία ακίνητα μέσα σε δύο χρόνια -κάτι διόλου απίθανο να συμβεί καθώς την τελευταία επταετία η κτηματαγορά έχει «φρακάρει» από χιλιάδες ιδιοκτήτες που αναζητούν ανεπιτυχώς να βρουν αγοραστές μέσα στην κρίση για αγροτεμάχια, οικόπεδα, εξοχικά ή «πατρικά» σπίτια κλπ οπότε, μοιραία κάποια στιγμή, θα προχωρήσουν σε μαζικές πωλήσεις εντός μίας διετίας, μόλις οι συνθήκες το επιτρέψουν.

Αυτή είναι μία μόνο όμως από τις πάμπολλες «παγίδες» που κρύβει για τους ιδιοκτήτες ακινήτων η 17 σελίδων εγκύκλιος της ΓΓΔΕ. 

Συγκεκριμένα, με βάση τις οδηγίες:

1.η φορολογική διοίκηση «εφιστά την προσοχή στους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους όσον αφορά τις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής, κατά το άρθρο 21 του ν. 4172/2013». Αυτό πολύ απλά σημαίνε ότι αν γίνουν πάνω από δύο μεταβιβάσεις ακινήτων (δηλαδή τρεις ή περισσότερες) μέσα σε διάστημα δύο ετών, αυτές θεωρούνται επιχειρηματική συναλλαγή! Έτσι η «υπεραξία» θεωρείται επιχειρηματικό κέρδος και πρέπει να δηλωθεί και να φορολογηθεί σαν ο ιδιοκτήτης τους να ήταν εταιρία. Έτσι ακόμα και ένας απλός μισθωτός ή συνταξιούχος που πουλά πχ τρία αγροτεμάχια (ή τα δικαιώματά του έστω και εάν έχει ένα ελάχιστο μερίδιο πχ 10% σε αυτά) κινδυνεύει να πληρώσει φόρο 26% στο «κέρδος» του, ή και πρόστιμα εάν παραλείψει να το δηλώσει σωστά (σαν επιχείρηση δηλαδή) στο Ε1.

Προς το παρόν πάντως δεν έχουν εκδοθεί αναλυτικές οδηγίες  εφαρμογής από την φορολογική διοίκηση για το συγκεκριμένο άρθρο (άρθ. 21 του ν.4172/2013) οπότε κανείς δεν ξέρει πώς φορολογούνται αυτού του τύπου οι «επιχειρηματικές συναλλαγές», πώς δηλαδή ακριβώς θα υπολογιστεί και θα δηλωθεί το «κέρδος» για να διαπιστώσει και τι φόρο εισοδήματος θα κληθεί να πληρώσει. Έτσι η ΓΓΔΕ προειδοποιεί εμμέσως τους πολίτες να προσέξουν να μην πουλήσουν πάνω από δύο ακίνητα μέσα στα επόμενα δύο χρόνια, αλλά να περιμένουν να μεσολαβήσει τουλάχιστον μία ημέρα παραπάνω, αν δεν θέλουν να μπλέξουν σε άγνωστες για αυτούς καταστάσεις.

2.       ακόμα και μία ημέρα διαφορά στη σύνταξη των συμβολαίων, μπορεί να επηρεάσει επίσης τις εκπτώσεις στον φόρο υπεραξίας. Ο χρόνος σύνταξης των συμβολαίων είναι καθοριστικός προκειμένου να υπολογιστεί η μείωση της υπεραξίας κατά 25.000 ευρώ, όπως προβλέπεται για όσους διακρατούν τα ακίνητά τους για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Έστω και μια ημέρα νωρίτερα αν συνταχθούν τα συμβόλαια πώλησης πριν την ημερολογιακή συμπλήρωση πενταετίας, ο πωλητής χάνει το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και καλείται να πληρώσει με έξτρα φόρο 3.750 ευρώ ( 25.000 ευρώ επί 15%).

3.       αντιθέτως στην περίπτωση εφαρμογής συντελεστών απομείωσης, για τον υπολογισμό των ετών διακράτησης δεν απαιτείται να είναι πλήρως συμπληρωμένο έτος που διανύεται. Αυτό προκύπτει από ένα συγκεκριμένο παράδειγμα που περιέχει η εγκύκλιος και αναφέρει ότι:

Έστω ότι στις 5/5/2009 αποκτήθηκε ακίνητο με αγορά αντί δηλωθέντος τιμήματος 50.000 ευρώ. Στις 3/5/2014 γίνεται πώληση του ακινήτου έναντι 110.000 ευρώ. Με βάση τα παραπάνω η υπεραξία είναι η ακόλουθη: 110.000-50.000 = 60.000 Χ 93%(συντελεστής απομείωσης για 5 έτη διακράτησης) = 55.800? Χ15% = 8.370 ευρώ. Από το ποσό αυτό δεν αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον 5 έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ, αντίθετα, ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των 5 ετών.

4.       σε περίπτωση απόκτησης ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου και εν συνεχεία ανέγερσης επ' αυτού κτίσματος, χωρίς οικοδομική άδεια ανέγερσης, εφόσον υπάρξει «τακτοποίηση» του αυθαιρέτου, ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η τιμή κτήσης του ακάλυπτου οικοπέδου/αγροτεμαχίου (ανεξαρτήτως χρόνου απόκτησης αυτού) προσαυξημένη με συντελεστή 20%.  Αυτό όμως οδηγεί σε μεγάλη «υπεραξία», γιατί ενώ το εκτός σχεδίου αγροτεμάχιο είχε λογικά χαμηλή αξία κτήσης, δεν προκύπτει από την εγκύκλιο πώς αφαιρείται από την τιμή πώλησης το κόστος ανέγερσης του αυθαιρέτου. Έτσι ο πωλητής φορολογείται για πλασματικά κέρδη που δεν είχε.

Το παράδειγμα που περιέχει η εγκύκλιος αναφέρει: δυνάμει ενός συμβολαίου του έτους 1993 αγοράστηκε κατά ψιλή κυριότητα (8/10 ) ένα οικόπεδο 97 τμ με αυθαίρετη οικία 28 τμ με παρακράτηση επικαρπίας. Το 2010 έγινε συνένωση της επικαρπίας με το θάνατο της επικαρπώτριας. Κατόπιν έγινε τακτοποίηση του άνω κτίσματος με το ν.4178/2013 με χρόνο ανέγερσης, όπως αυτό πιστοποιείται από το μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης, από 1991 έως 1993. Επίσης έγινε τακτοποίηση δύο αποθηκών 10 τμ η κάθε μια, ανεγερθέντων μεταγενέστερα της ως άνω μεταβίβασης. Σήμερα το ακίνητο πωλείται κατά πλήρη κυριότητα και δεν συντρέχει περίπτωση φόρου υπεραξίας (εκτός πεδίου εφαρμογής, λόγω παρέλευσης 20ετίας).

Αν όμως στο ανωτέρω παράδειγμα ο χρόνος ανέγερσης, όπως πιστοποιείται από το μηχανικό στην αίτηση τακτοποίησης του κτίσματος ήταν το 1995, τότε χρόνος κτήσης λαμβάνεται το 1995 και ως τιμή κτήσης λαμβάνεται η αξία του συμβολαίου με προσαύξηση 20%.