Τα «κλειδιά» για μικρότερο φόρο σε ακίνητα Airbnb – Πότε απαιτείται ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων και τέλος ανθεκτικότητας

Το τοπίο της φορολόγησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων γίνεται πιο σύνθετο, με την ΑΑΔΕ να επιχειρεί να ξεκαθαρίσει το νέο καθεστώς μέσω αναλυτικού οδηγού.

Μετά τις τελευταίες νομοθετικές αλλαγές, οι ιδιοκτήτες καλούνται να κινηθούν σε ένα πλαίσιο πολλαπλών υποχρεώσεων, που διαφοροποιείται ανάλογα με τη διάρκεια μίσθωσης, τον αριθμό των ακινήτων και τη νομική μορφή του εκμισθωτή.

Πιο συγκεκριμένα:

1. Το όριο των 59 ημερών. Για να θεωρηθεί μια μίσθωση «βραχυχρόνια», η διάρκειά της δεν μπορεί να ξεπερνά τις 59 ημέρες. Από εκεί και πέρα, κρίνεται αν επιβάλλεται ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων ή τέλος ανθεκτικότητας.
2. Απαλλαγή ΦΠΑ: Ισχύει για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων έως δύο ακίνητα.
3. Υποχρέωση ΦΠΑ 13%: Επιβάλλεται για φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα, καθώς και για όλα τα νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.

Παράδειγμα: Ιδιοκτήτης με δύο διαμερίσματα τύπου Airbnb δεν θεωρείται επιχειρηματίες και δεν υπάγεται σε καθεστώς ΦΠΑ. Αν προσθέσει τρίτο ακίνητο, τότε θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται σε ΦΠΑ.

4. Το τέλος παρεπιδημούντων. Επιβάλλεται μόνο σε όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρείες) και όχι σε φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα. Υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% έως 0,75% επί του καθαρού μισθώματος, επιβαρύνεται με ΦΠΑ και δηλώνεται στον κόμβο της ΑΑΔΕ μαζί με τη δήλωση ΦΠΑ.
5. Το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (ΤΑΚΚ). Επιβάλλεται σε όλους, φυσικά και νομικά πρόσωπα, που διαθέτουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. αφορά ανεξαιρέτως όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης καθώς και τη διαμονή που προσφέρεται από: τα κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα, τα ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια ή διαμερίσματα, τα αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες επαύλεις και αυτοεξυπηρετούμενα καταλύματα – τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες. Το ΤΑΚΚ από Απρίλιο έως Οκτώβριο κάθε έτους ανέρχεται σε 8 ευρώ για ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ εάν τα ακίνητα που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μονοκατοικίες άνω των ογδόντα τ.μ., επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας 15 ευρώ. Υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, ανά ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης (δωμάτιο ή διαμέρισμα), βαρύνει τον διαμένοντα, επιβάλλεται πριν από την αναχώρησή του από αυτό, και αποδίδεται από τις υπόχρεες επιχειρήσεις ή τους ιδιώτες με ειδική δήλωση συγκεντρωτικά για κάθε μήνα μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα έκδοσης της απόδειξης είσπραξής του.

Σημειώνεται πως από 1/1/2025, για διαμονές που πραγματοποιούνται σε περιόδους που καταλαμβάνουν μήνες, κατά τους οποίους ισχύει διαφορετικό ύψος τέλους, το ειδικό στοιχείο-απόδειξη είσπραξης τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση εκδίδεται ανά μήνα και όχι κατά την αναχώρηση του διαμένοντα. Αν καθυστερήσει η δήλωση απόδοσής του επιβαρύνεται με:

• 100 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για τους ιδιώτες.
• 250 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για απλογραφικά βιβλία.
• 500 ευρώ πρόστιμο εκπρόθεσμης δήλωσης για διπλογραφικά βιβλία.

Τι δεν θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση

Μίσθωση διάρκειας 60 ημερών και άνω χαρακτηρίζεται μακροχρόνια και υπόκειται σε διαφορετική διαδικασία δήλωσης. Αν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.

ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ Βιολογικοί γονείς του νεκρού βρέφους που βρέθηκε σε βαλίτσα στην Κυψέλη ο 43χρονος και η 38χρονη, τι έδειξαν τα αποτελέσματα DNA