Αυθαίρετο σε ταράτσα στη Λαμία: Πότε η απώλεια θέας και φωτισμού θεμελιώνει δικαίωμα αποζημίωσης – Η κρίση του Αρείου Πάγου

Μπορεί η κατασκευή ενός αυθαίρετου δωματίου στην ταράτσα μιας κατοικίας να θεμελιώσει δικαίωμα αποζημίωσης του γείτονα, όταν περιορίζει τη θέα, τον φυσικό φωτισμό και τον αερισμό του ακινήτου του; Αρκεί η έλλειψη οικοδομικής άδειας ή απαιτείται να αποδειχθεί συγκεκριμένη παραβίαση των πολεοδομικών όρων που προστατεύουν και τα συμφέροντα των γειτονικών ιδιοκτητών; Τα ερωτήματα αυτά απασχόλησαν τα δικαστήρια της Λαμίας και έφτασαν μέχρι τον Άρειο Πάγο, με αφορμή μια μακροχρόνια ιδιοκτησιακή διαφορά στην περιοχή του Αγίου Λουκά. Με την υπ' αριθμ. 573/2026 απόφασή του, που δημοσιεύθηκε στις 21 Απριλίου 2026, το ανώτατο δικαστήριο εξέτασε τις προϋποθέσεις αστικής ευθύνης λόγω πολεοδομικών παραβάσεων, αναδεικνύοντας μια ουσιώδη διάκριση: δεν αρκεί οποιαδήποτε παραβίαση της πολεοδομικής νομοθεσίας για τη θεμελίωση αξίωσης αποζημίωσης, αλλά απαιτείται η παράβαση να προσβάλλει συμφέρον το οποίο ο συγκεκριμένος κανόνας δικαίου αποσκοπεί να προστατεύσει.

Η υπόθεση αφορούσε δύο όμορες οικοδομές, ανεγερθείσες σε κοινό οικόπεδο εμβαδού 275 τ.μ., εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου της Λαμίας. Με συμβολαιογραφική πράξη του 1987 είχε συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, με αποτέλεσμα τη διαμόρφωση αυτοτελών ιδιοκτησιών στις δύο οικοδομές. Ο αρχικός ενάγων ήταν κύριος, μεταξύ άλλων, διαμερίσματος του δεύτερου ορόφου της πρώτης οικοδομής, εμβαδού 68,52 τ.μ., με βεράντα περίπου 33 τ.μ. Το ακίνητο βρισκόταν σε προνομιακό σημείο της περιοχής του Αγίου Λουκά, με θέα προς την πόλη της Λαμίας. Ο ιδιοκτήτης υποστήριζε ότι η επίδικη κατασκευή περιόριζε, μεταξύ άλλων, και τη θέα προς το Κάστρο της πόλης, ενώ το Εφετείο δέχθηκε ότι η προσθήκη παρεμπόδιζε τη θέα, τον αερισμό και τον ηλιασμό της γειτονικής κατοικίας. Στη δεύτερη οικοδομή, ο εναγόμενος είχε αποκτήσει, μαζί με τη σύζυγό του, δικαιώματα συγκυριότητας κατόπιν αγοραπωλησίας του 1996.

Σύμφωνα με τις παραδοχές του Εφετείου, το 2001 ο εναγόμενος κατασκεύασε χωρίς οικοδομική άδεια έναν οικίσκο περίπου 6 τ.μ. στην ταράτσα της οικοδομής του, ενώ τον Ιανουάριο του 2004 προχώρησε στην κατασκευή μεγαλύτερου δωματίου, εμβαδού 29,30 τ.μ. και ύψους περίπου 3,50 μέτρων, το οποίο εφαπτόταν στην όμορη οικοδομή. Η δεύτερη κατασκευή, αποτελούμενη από μεταλλικό σκελετό, στέγη δύο κλίσεων και περιμετρικά δομικά στοιχεία, αποτέλεσε το κύριο αντικείμενο της μεταγενέστερης αγωγής. Ο ιδιοκτήτης του γειτονικού διαμερίσματος υποστήριξε ότι η προσθήκη περιόριζε τη θέα από τη βεράντα του, εμπόδιζε τον φυσικό φωτισμό και τον αερισμό και προκαλούσε κίνδυνο υγρασίας από την απορροή των βρόχινων υδάτων.

Η διαφορά είχε απασχολήσει και τις αρμόδιες πολεοδομικές αρχές. Κατά τις παραδοχές της εφετειακής απόφασης, είχαν προηγηθεί καταγγελίες, αυτοψίες και πράξεις επιβολής προστίμων, ενώ το 2004 είχε εκδοθεί διοικητική απόφαση με την οποία εγκρίθηκε η κατεδάφιση της επίδικης κατασκευής, χωρίς όμως να εκτελεστεί. Επιπλέον, ο εναγόμενος είχε καταδικαστεί τελεσίδικα από το Τριμελές Πλημμελειοδικείο Λαμίας σε ποινή φυλάκισης έξι μηνών για την αυθαίρετη κατασκευή. Η διαπίστωση, ωστόσο, πολεοδομικών παραβάσεων και η επιβολή των σχετικών κυρώσεων δεν εξαντλούσαν το αντικείμενο της αστικής διαφοράς. Το κρίσιμο ζήτημα ήταν εάν η συγκεκριμένη κατασκευή προσέβαλλε και ιδιωτικό συμφέρον του γείτονα, κατά τρόπο που να δικαιολογεί αποζημίωση για τη μείωση της αξίας της κατοικίας του.

Το 2009 ο αρχικός ιδιοκτήτης άσκησε αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Λαμίας, ζητώντας 47.000 ευρώ για τη μείωση της αξίας του ακινήτου του και 26.000 ευρώ ως χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης. Μετά τον θάνατό του, την ίδια χρονιά, τη δίκη συνέχισε η σύζυγός του, ως εκ διαθήκης κληρονόμος του. Με την υπ' αριθμ. 97/2019 απόφασή του, που εκδόθηκε ερήμην του εναγομένου, το Μονομελές Πρωτοδικείο Λαμίας έκανε εν μέρει δεκτή την αγωγή, αναγνωρίζοντας υποχρέωση καταβολής 37.000 ευρώ και επιδικάζοντας επιπλέον 12.000 ευρώ. Κατόπιν εφέσεων, το Μονομελές Εφετείο Λαμίας εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση και διέταξε, με την υπ' αριθμ. 16/2022 μη οριστική απόφασή του, τη διενέργεια τεχνικής πραγματογνωμοσύνης. Ακολούθως, εξέδωσε την υπ' αριθμ. 35/2024 οριστική απόφασή του.

Το Εφετείο δέχθηκε ότι η επίδικη κατασκευή περιόριζε τη θέα, τον αερισμό και τον ηλιασμό της γειτονικής κατοικίας. Αντιθέτως, δεν θεώρησε αποδεδειγμένο ότι είχαν προκληθεί βλάβες από υγρασία στους τοίχους του ακινήτου. Με βάση την τεχνική πραγματογνωμοσύνη, προσδιόρισε την εμπορική αξία του διαμερίσματος σε 68.520 ευρώ και εκτίμησε τη μείωσή της εξαιτίας της κατασκευής σε ποσοστό 20%, δηλαδή σε 13.704 ευρώ. Επιπλέον, αναγνώρισε χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης ύψους 2.000 ευρώ. Συνολικά, υποχρέωσε τον εναγόμενο να καταβάλει 12.000 ευρώ και αναγνώρισε την υποχρέωσή του να καταβάλει ακόμη 3.704 ευρώ. Η αποζημιωτική αυτή κρίση, συνολικού ύψους 15.704 ευρώ, δεν διατηρήθηκε μετά τον αναιρετικό έλεγχο.

Το σημαντικότερο νομικό ζήτημα που ανέδειξε η υπόθεση αφορά τη σχέση μεταξύ της πολεοδομικής παρανομίας και της αστικής ευθύνης. Σύμφωνα με το άρθρο 914 ΑΚ, υποχρέωση αποζημίωσης γεννά η παράνομη και υπαίτια συμπεριφορά που προκαλεί ζημία σε άλλον, εφόσον υφίσταται αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της συμπεριφοράς και της ζημίας. Όταν η παρανομία συνίσταται στην παραβίαση νομοθετικής διάταξης, απαιτείται να εξεταστεί εάν ο συγκεκριμένος κανόνας αποσκοπεί στην προστασία του συμφέροντος που προσβλήθηκε. Δεν αρκεί, επομένως, η διαπίστωση ότι παραβιάστηκε οποιαδήποτε διοικητική υποχρέωση. Χρειάζεται η προσβολή να εμπίπτει στον προστατευτικό σκοπό της διάταξης, ώστε να δικαιολογείται η μετάβαση από την παραβίαση του κανόνα στη γένεση ιδιωτικής αξίωσης αποζημίωσης.

Ο Άρειος Πάγος υπενθύμισε ότι οι πολεοδομικές διατάξεις δεν υπηρετούν αποκλειστικά το γενικό συμφέρον της οργανωμένης και ασφαλούς δόμησης. Ορισμένες από αυτές, ιδίως όσες καθορίζουν τον συντελεστή δόμησης, την κάλυψη και το επιτρεπόμενο ύψος των οικοδομών, προστατεύουν και ατομικά συμφέροντα των ιδιοκτητών γειτονικών ακινήτων. Οι περιορισμοί αυτοί συμβάλλουν στη διατήρηση του φυσικού φωτισμού, του ηλιασμού και του αερισμού, αλλά και των γενικότερων συνθηκών κατοίκησης. Η παραβίασή τους μπορεί, επομένως, να αποτελέσει παράνομη πράξη κατά την έννοια του άρθρου 914 ΑΚ, εφόσον προκαλεί συγκεκριμένη βλάβη σε γειτονική ιδιοκτησία. Η προστασία αυτή συνδέεται και με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το οποίο επιβάλλει την οργάνωση της πολεοδόμησης με γνώμονα την εξασφάλιση των καλύτερων δυνατών όρων διαβίωσης.

Από τη συλλογιστική αυτή προκύπτει, όμως, και ένας αναγκαίος περιορισμός. Η έλλειψη οικοδομικής άδειας δεν ταυτίζεται σε κάθε περίπτωση με υπέρβαση των ουσιαστικών πολεοδομικών όρων. Μια κατασκευή μπορεί να πραγματοποιήθηκε χωρίς την απαιτούμενη προηγούμενη άδεια, χωρίς όμως να υπερβαίνει τα επιτρεπόμενα όρια δόμησης ή κάλυψης. Στην περίπτωση αυτή, η παράβαση της υποχρέωσης αδειοδότησης μπορεί να επισύρει διοικητικές ή ποινικές κυρώσεις, χωρίς να θεμελιώνει αυτομάτως αξίωση αποζημίωσης του γείτονα. Η αστική ευθύνη προϋποθέτει ειδικότερη σύνδεση μεταξύ του παραβιασθέντος πολεοδομικού περιορισμού και της συγκεκριμένης προσβολής της γειτονικής ιδιοκτησίας. Η διάκριση αποσαφηνίζει τις διαφορετικές προϋποθέσεις ενεργοποίησης της διοικητικής, ποινικής και αστικής προστασίας.

Ακριβώς σε αυτό το σημείο εντοπίστηκε η πλημμέλεια της εφετειακής απόφασης. Ο Άρειος Πάγος έκρινε ορθή την ερμηνευτική παραδοχή του Εφετείου ότι οι διατάξεις του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού για τους όρους δόμησης προστατεύουν, εκτός από το γενικό, και τα ιδιωτικά συμφέροντα των ιδιοκτητών γειτονικών ακινήτων. Διαπίστωσε, όμως, ότι η προσβαλλόμενη απόφαση στερούνταν νόμιμης βάσης κατά το άρθρο 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, καθώς δεν προσδιόριζε τα συγκεκριμένα επιτρεπόμενα όρια δόμησης και κάλυψης στην περιοχή ούτε διασαφήνιζε εάν και κατά πόσον η επίδικη προσθήκη οδηγούσε σε υπέρβασή τους. Επιπλέον, δεν αιτιολογούσε επαρκώς με ποιον τρόπο η συγκεκριμένη πολεοδομική υπέρβαση προκαλούσε τον περιορισμό της θέας, του φωτισμού και του αερισμού του γειτονικού διαμερίσματος. Η ανεπάρκεια αυτή καθιστούσε ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο της ορθής εφαρμογής των άρθρων 7, 8 και 22 του ν. 1577/1985 και του άρθρου 914 ΑΚ.

Η διαπίστωση έχει ιδιαίτερη δογματική σημασία. Ο Άρειος Πάγος δεν αμφισβήτησε τη δυνατότητα γένεσης αποζημιωτικής αξίωσης λόγω πολεοδομικών παραβάσεων που θίγουν γειτονικές ιδιοκτησίες. Αντιθέτως, επιβεβαίωσε ότι οι σχετικές διατάξεις μπορούν να προστατεύουν και ιδιωτικά συμφέροντα. Έκρινε, ωστόσο, ότι η εφαρμογή τους απαιτεί επαρκώς αιτιολογημένες πραγματικές παραδοχές για το περιεχόμενο της παράβασης και τις επιπτώσεις της. Η ύπαρξη κατασκευής χωρίς άδεια, η μείωση της θέας και η εκτίμηση οικονομικής ζημίας δεν αρκούν, όταν απουσιάζει η αναγκαία αιτιολογική σύνδεση με την παραβίαση συγκεκριμένων πολεοδομικών περιορισμών. Η επάρκεια της δικαστικής αιτιολογίας αποτελεί, επομένως, ουσιώδη εγγύηση για την ορθή θεμελίωση της αστικής ευθύνης.

Η υπόθεση παρουσίασε και δύο ακόμη ενδιαφέρουσες νομικές πτυχές. Η πρώτη αφορούσε την παραγραφή. Ο εναγόμενος υποστήριξε ότι η αξίωση είχε υποπέσει στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 937 ΑΚ, επικαλούμενος την κατασκευή του αρχικού οικίσκου το 2001. Ο Άρειος Πάγος απέρριψε τη σχετική αιτίαση, καθώς η αγωγή στηριζόταν στην κατασκευή του μεγαλύτερου δωματίου τον Ιανουάριο του 2004 και όχι στον προγενέστερο οικίσκο, ο οποίος αναφερόταν μόνο για την ιστορική παρουσίαση της διαφοράς. Η δεύτερη αφορούσε τη μεταγενέστερη πολεοδομική νομιμοποίηση της κατασκευής, κατόπιν υπαγωγής της στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, με αναφορά στους ν. 4178/2013 και 4495/2017. Το Εφετείο δέχθηκε ότι η εξέλιξη αυτή δεν αίρει αυτομάτως την προστασία των δικαιωμάτων των λοιπών ιδιοκτητών που θίγονται από την κατασκευή. Η παραδοχή αυτή, ωστόσο, δεν υποκαθιστούσε την ανάγκη ειδικής αιτιολόγησης της πολεοδομικής παράβασης στην οποία στηρίχθηκε η αποζημιωτική αξίωση.

Με την ΑΠ 573/2026, το ανώτατο δικαστήριο έκανε δεκτή την αναίρεση λόγω ανεπαρκών αιτιολογιών ως προς το κρίσιμο ζήτημα της πολεοδομικής παράβασης. Αναίρεσε τόσο την υπ' αριθμ. 35/2024 οριστική όσο και τη συμπροσβαλλόμενη υπ' αριθμ. 16/2022 μη οριστική απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Λαμίας, παραπέμποντας την υπόθεση στο ίδιο δικαστήριο, με διαφορετική σύνθεση. Παράλληλα, διέταξε την επιστροφή του παραβόλου της αναίρεσης και επέβαλε στην αναιρεσίβλητη δικαστικά έξοδα ύψους 2.700 ευρώ. Η αναίρεση δεν ισοδυναμεί με οριστική απόρριψη της αποζημιωτικής αξίωσης. Σημαίνει ότι η υπόθεση πρέπει να επανεξεταστεί, προκειμένου να διαπιστωθούν και να αιτιολογηθούν επαρκώς τα πραγματικά δεδομένα που απαιτούνται για την εφαρμογή των σχετικών κανόνων δικαίου.

Η ΑΠ 573/2026 αναδεικνύει ότι οι πολεοδομικές διαφορές μεταξύ γειτόνων δεν εξαντλούνται στη διαπίστωση της ύπαρξης ή της έλλειψης οικοδομικής άδειας. Ο φυσικός φωτισμός, ο αερισμός και οι συνθήκες αξιοποίησης μιας κατοικίας μπορούν να αποτελέσουν προστατευόμενα ιδιωτικά συμφέροντα, εφόσον συνδέονται με την παραβίαση συγκεκριμένων κανόνων δόμησης. Η υπόθεση της Λαμίας υπενθυμίζει, ωστόσο, ότι η αναγνώριση αποζημίωσης προϋποθέτει σαφή προσδιορισμό της παράβασης, της ζημίας και του αιτιώδους συνδέσμου τους. Το ουσιαστικότερο συμπέρασμα της απόφασης είναι ότι η πολεοδομική παρανομία δεν μετατρέπεται αυτομάτως σε αστική ευθύνη: η αποζημιωτική προστασία του γείτονα θεμελιώνεται όταν αποδεικνύεται ότι η συγκεκριμένη παράβαση προσέβαλε συμφέρον το οποίο η παραβιασθείσα διάταξη αποσκοπούσε να προστατεύσει.

Κυριακή Παπαδοπούλου, Δικηγόρος, ΜΔΕ

ΔΕΙΤΕ ΑΚΟΜΑ Η πρώτη Αμυντική Πύλη πριν την αρχαία κοιλάδα Κηφισού και τον Δωρικό Διάδρομο (του Γιώργου Καρανάσιου)